Bolån – så fungerar det

Ett bolån är ett lån med bostaden som säkerhet. Från den 1 april 2026 får du låna högst 90 % av bostadens värde, så kontantinsatsen är minst 10 %. Du betalar ränta och amorterar en del av lånet varje månad. Räntan på bolånet ger ränteavdrag, vilket gör bolånet billigare efter skatt.

Hur fungerar ett bolån?

Ett bolån fungerar så att banken lånar ut pengar och får bostaden som säkerhet. Du betalar ränta på skulden och amorterar, alltså betalar av, en del av lånet. Om du slutar betala kan banken till slut sälja bostaden.

Eftersom banken har en säkerhet är räntan lägre än för ett privatlån. Lånet löper ofta i flera decennier.

Banken gör en kreditprövning innan du får lånet. Den räknar på om du har råd med lånet även om räntan stiger. Många banker ger först ett lånelöfte, som visar hur mycket du kan låna innan du köper.

Hur mycket kan jag låna till en bostad?

Du kan låna högst 90 % av bostadens värde. Det är bolånetaket, som höjdes från 85 % den 1 april 2026. Resten, minst 10 %, betalar du själv som kontantinsats.

Bolånetaket är en övre gräns. Hur mycket du faktiskt får låna avgör banken utifrån din inkomst, dina utgifter och dina andra lån. Har du till exempel ett blancolån med hög månadskostnad kan det ge ett lägre lånelöfte.

Vill du utöka ett befintligt bolån får det nya lånet vara högst 80 % av bostadens värde.

Hur mycket måste jag amortera?

Du måste amortera mer ju högre belåningsgraden är. Belåningsgraden är bolånet delat med bostadens värde.

• Över 70 %: minst 2 % av bolånet per år
• Över 50 % upp till 70 %: minst 1 % per år
• 50 % eller lägre: inget krav

Det skärpta kravet för lån över 4,5 gånger inkomsten togs bort den 1 april 2026. Läs mer i guiden om amorteringskrav.

Vad kostar ett bolån?

Ett bolån kostar ränta. Amorteringen är ingen kostnad men påverkar din månadsbudget. Exemplet visar den första månaden för tre lånebelopp.

Räkneexempel – inte ett erbjudande. Rörlig ränta 3,5 %, rak amortering på 50 år (2 % per år), inga avgifter. Effektiv ränta: 3,56 %.

Med rak amortering sjunker räntan varje månad, eftersom skulden blir mindre. Lånet på 3 000 000 kr kostar totalt 2 629 375 kr i ränta om räntan är densamma i 50 år. Totalt att betala blir 5 629 375 kr.

Räntan ger ränteavdrag. Med 8 750 kr i ränta i månaden blir skattereduktionen ungefär 2 625 kr i månaden. Läs mer om ränteavdrag.

Ska jag välja rörlig eller bunden ränta?

Det beror på hur stor risk du kan ta. Rörlig ränta, som ofta binds tre månader i taget, följer marknaden och Riksbankens styrränta. Den kan sjunka men också stiga snabbt.

Bunden ränta gör att du vet vad räntan kostar under bindningstiden. Om du löser lånet i förtid kan banken då ta ut en ränteskillnadsersättning. Många väljer att dela upp lånet med olika bindningstider.

Jämför alltid den effektiva räntan. Fråga också om ränterabatt, eftersom banken ofta kan ge en lägre ränta än listräntan.

Vilka regler skyddar dig som har bolån?

Bolån omfattas av konsumentkreditlagen. En ny konsumentkreditlag (2026:1011) gäller från den 20 november 2026. Det här är några av de viktigaste skydden:

• Kreditprövning. Banken måste bedöma om du klarar lånet.
• Information före avtal. Banken ska lämna information om lånets villkor och kostnader innan du skriver under.
• Förtidsbetalning. Du får lösa lånet i förtid. Har du bunden ränta kan banken ta ut ränteskillnadsersättning.

Räntetaket för konsumentkrediter gäller inte bolån. Läs mer om räntetak och kostnadstak.

Checklista innan du tar bolån

1. Räkna ut hur stor kontantinsats du har: minst 10 % av priset.
2. Gör en budget med ränta, amortering, driftkostnader och avgift till föreningen.
3. Räkna på vad som händer om räntan stiger med 2–3 procentenheter.
4. Ansök om lånelöfte och jämför flera banker.
5. Fråga om ränterabatt och jämför effektiv ränta.
6. Bestäm hur mycket av lånet du vill binda.