Utöka bolånet – hur mycket kan du låna till?

Du kan utöka bolånet tills det är 80 % av bostadens värde. Banken räknar på värdet när du köpte bostaden. En ny värdering får i regel göras tidigast fem år efter köpet eller efter senaste omvärderingen. Det står i lagen om begränsning av bostadskrediter, som gäller sedan den 1 april 2026. Banken gör också en ny kreditprövning.

Hur mycket kan du utöka bolånet?

Du kan utöka bolånet tills det är 80 % av värdet banken räknar på. Det står i 5 § lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Taket för nya bolån vid köp är 90 %, men för ett utökat bolån gäller alltså 80 %.

Utrymmet räknar du så här: 80 % av värdet minus det du redan lånat. Ett hus värt 3 000 000 kr ger ett tak på 2 400 000 kr. Har du 2 000 000 kr i bolån kan du låna till upp till 400 000 kr.

Det är ett tak, inget löfte. Banken gör en ny kreditprövning och kan säga nej om inkomsten inte räcker.

Vilket värde räknar banken på?

Banken räknar på det värde bostaden hade när du köpte den, enligt 13 § samma lag. Det är oftast köpeskillingen. Har bostaden värderats om sedan dess räknar banken på det nya värdet.

En ny värdering får i regel göras tidigast fem år efter köpet. Har banken redan värderat om bostaden räknas de fem åren från den omvärderingen, om den ändrade amorteringen eller låneutrymmet. Regeln kallas ofta femårsregeln. Läs mer i artikeln om femårsregeln för omvärdering.

Vad betyder femårsregeln i praktiken?

Femårsregeln betyder att stigande bostadspriser inte ger utrymme förrän fem år har gått. Två räkneexempel visar skillnaden.

Räkneexempel – inte ett erbjudande. Ränta 2,73 %, snitträntan för rörliga bolån i augusti 2026 enligt SCB.

Hushållet som köpte 2020 får räkna på dagens värde. Hushållet som köpte 2024 har redan 80 % i bolån och kan inte låna mer förrän i maj 2029.

Finns det undantag från femårsregeln?

Ja. Banken får värdera om tidigare om bostadens värde har ändrats avsevärt av något annat än den allmänna prisutvecklingen. Det står i 13 § andra stycket. Lagen ger inga exempel, så banken bedömer varje fall.

En enskild renovering av kök eller badrum räcker inte alltid. Planerar du att låna till en renovering kan du fråga banken hur den bedömer en tidigare omvärdering.

Hur påverkas amorteringen?

Amorteringen kan öka när du utökar bolånet. Över 70 % belåningsgrad ska du amortera minst 2 % per år, och mellan 50 och 70 % minst 1 %, enligt 7 §. Läs mer om amorteringskravet.

Räkneexempel – inte ett erbjudande. Hushållet som köpte 2020 har ett bolån på 2 200 000 kr och ett värde på 3 800 000 kr. Belåningsgraden är 58 % och amorteringen 1 %. Ränta 2,73 %.

Den sista delen av utrymmet kostar mest. När belåningsgraden går över 70 % fördubblas amorteringskravet på hela bolånet. Kalkylatorn visar var gränsen går för ditt lån.

Vad gäller om bolånet är från före 2016?

Ett bolån som betalades ut av en bank före den 1 juni 2016 har inget amorteringskrav. Har du lånat av ett annat bolåneföretag gäller samma sak för lån som betalades ut före den 1 januari 2019. Det står i övergångsbestämmelserna till lagen (2026:226).

Utökar du ett sådant lån finns två sätt att amortera. Antingen amorterar du enligt kravet på hela bolånet, alltså 1 eller 2 % per år när belåningsgraden är över 50 %. Eller så amorterar du bara det nya lånebeloppet, med minst 10 % av det per år, enligt 8 §. Då behöver du fortfarande inte amortera på det gamla lånet. Det andra sättet får banken gå med på, men du har ingen rätt till det.

Räkneexempel – inte ett erbjudande. Ett hus köptes 2012 för 2 000 000 kr. Bolånet från 2012 är 1 600 000 kr och huset är värt 2 800 000 kr i dag. Du utökar med 300 000 kr. Ränta 2,73 %.

Att amortera bara tillägget kostar mer per månad i början. Men tillägget är betalt efter tio år, och det gamla lånet behöver aldrig amorteras. Amorterar du enligt kravet gäller det hela bolånet så länge belåningsgraden är över 50 %. Kalkylatorn räknar båda sätten om du kryssar i att lånet är från före 2016.

Vad kostar det att utöka bolånet?

Ett utökat bolån kostar ränta och ofta mer amortering. Räntan på bolånet ger ränteavdrag: 30 % av räntan upp till 100 000 kr per år och 21 % på resten, enligt Skatteverket. Amorteringen är ingen kostnad, men den tar en del av din månadsbudget.

Jämför också med andra sätt att låna. Ett privatlån har oftast högre ränta och från 2026 inget ränteavdrag. Vill du lösa dyra lån med bolånet kan du läsa om att samla lån först.

Hur går det till att utöka bolånet?

Du ansöker hos banken där du har bolånet, eller flyttar bolånet till en annan bank. Banken gör en kreditprövning och kontrollerar belåningsgraden.

1. Ta reda på vilket värde banken räknar på och när bostaden köptes eller värderades senast.
2. Räkna ut utrymmet upp till 80 % med kalkylatorn ovan.
3. Kontrollera hur amorteringen påverkas, särskilt om du går över 70 %.
4. Räkna på månadskostnaden med bolånekalkylen och en högre ränta än dagens.
5. Fråga banken vilka uppgifter den har räknat med. Du har rätt att få dem, enligt 14 §.